汉鼎世纪咨询: 六月 2008

随着中小板上市公司的数量越来越多，相关细分行业的同业龙头公司相继聚首资本市场，但彼此股价的巨大差异，也从一定程度上折射出它们在各自市场中的位置和状况，所以中小企业上市之前一定要分析其所在市场的容量以及企业在细分行业中的市场竞争地位和排名情况。

中小企业在招股说明书中有关市场容量，企业市场份额，竞争对手的陈述很重要

在市场竞争部分，应该重点分析市场整体发展趋势、细分市场的容量、未来增长估计、主要的影响因素等。

竞争分析主要包括主要竞争对手的优劣势分析和自身的KSF分析等内容。

市场容量现状与未来增长的预测的数据一定要来源于中立第三方的调查或研究报告。

可持续成长中小板公司的三项标准：

处于行业发展的领先地位并且背靠实力较强的大集团公司；

善于运用资本运作，形成完整产业链的公司；

在细分行业里持续做强做精。

很多细分行业的龙头公司获得了超常的发展。从这种角度去看，中小板正在成为这些细分行业龙头公司角逐的一个大舞台。但是中小企业的资金募集投向也成为中小企业必须重视的问题。

公司上市募集资金投向（汉鼎咨询服务内容）

募集资金投向应该建立在严格的市场调查分析基础上，从宏观环境、商业环境分析到行业发展、公司竞争能力分析以及市场需求规模、销售量、竞争与价格行为预测等过程分析。

汉鼎咨询建议企业通过分析，认清问题关键所在，构造多种私募以及上市方案，根据公司的评价标准进行比较，为上市募集资金投向决策打下了坚实基础。

1．房地产行业概况

中国房地产行业在2004年高速增长的基础上，2005年价格也出现了较快上涨，房地产行业快速的增长，带动经济波动，中央先后下发了一系列稳定住房价格的政策。目前，房地产调控效果初步显现，房地产价格涨势放缓。

2006年的房地产是一个政策调控年，全国房地产开发完成投资13579.2亿元，同比下降13.9%，可以看出国家对房地产投资的调控和对房价的调控起到了一定的效果。

2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2007年的房地产行业可以说正处在变革的前期。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点.

兼并重组

2．房地产兼并重组并购的动因

目前，中国房地产行业企业众多，规模偏小，产业集中度低，资金规模不足，而中国最大的房地产公司中国房地产开发集团公司总资产只有600亿元人民币。相对发达国家的地产大户资金相去甚远。因此，汉鼎世纪认为在一定程度上要求优势房地商企业之间进行并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置，通过并购实现低成本扩张，形成房地产的领军航母。

房地产企业兼并重组案例

交易日期	合并双方	特征
2005年	华侨城与华联发展	华联发展集团有限公司为多元股东结构的有限责任公司，国务院授权国资委履行出资人职责的国有股权占整个股比的１２．０９％划转给华侨城集团公司。
2006年	深圳控股与沿海家园	深圳控股以代价6560万美元（5.1亿港元）向CitadelEquityFundLtd购入其持有的金额4000万美元的沿海家园可换股债券。同时，以1.46亿港元向Citadel购入7.32%沿海家园股份。
2006年	中房置业，徐州天嘉	中房置业股份有限公司与天津中维商贸有限公司签订协议,收购天津中维持有的徐州天嘉房地产开发有限公司78％的股权,交易金额为16112.96万元。
2006年	21世纪不动产，搏邦	21世纪不动产正式收购博邦旗下22家门店。并购完成之后，原搏邦地产全部门店将转入21世纪中国不动产新成立的上海锐丰房地产投资顾问有限公司，新公司更名为"21世纪不动产—锐丰房地产投资顾问有限公司"。
2006年	中远国际，中远房地产	中远国际分别以3．294亿元及6588万元向中远（集团）总公司和天津远洋收购中远房地产20％及4％的股权，收购代价以内部资源支付。交易完成后，中远国际在中远房地产的持股比例将由20％增至44％
2006年	万科，北京朝万地产	万科以3.89亿元的代价收购北京市朝阳区国资委持有的北京朝万中心的60%股权，斩获北京和东莞可开发土地面积73.62万平方米。
2006年	美国保德信，深圳商业地产	美国保德信金融集团与深圳怡景中心城签署战略合作协议，保德信将以近10亿元人民币收购怡景中心城这一商业地产项目50%股份。

3．中国房地产行业兼并重组趋势分析

根据房地产行业特征和房地产的发展现状，汉鼎世纪分析认为:

一、强弱联合。一些手中有地但资金实力不强的中小房企因信贷能力而无法运营，并且国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度，在这种情况下，对于手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业来说，要想保证土地不被收回只有尽快将手中的土地投入市场开发；同时信贷政策的收紧也使中小企业因资金紧张而选择退出或将现有项目转让套现。北京汉鼎世纪认为这样的政策现状就使得房地产中的中小企业急需得到大的，资金雄厚的企业的青睐，联合发展。

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二、强势并购。一些大房企由于资金雄厚，融资渠道广泛，经营管理成熟而得到业界认可。为了谋求自身的规模化发展会不失时机的收购兼并那些中小企业以及优质地产项目，从而实现自身规模的不断扩张，这是大的房地产产商的一个突破发展瓶颈的途径。

拟上市企业观察

三、区域联合。HEADING-CENTURY分析认为对于国内中、小房地产企业来说，区域联合，集团化经营已经成为一种必然。在目前土地取得渠道单一且土地供应数量少的情况下，通过联合资金以及运营体制综合化，将可以采取公开招标、拍卖的方式来取得土地进行开发；联合资本，集团化运作对中小型房地产行业是一种非常有效的方式。以战略联盟、获取资源为目的的战略层面并购将逐渐增多。

四、外资并购。资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的外资房地产企业将并购国内资金不足、缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的国内企业。通过并购快速进入中国的房地产业市场。

准上市企业观察

五、政策并购。中国曾主要靠行政手段等方式组建了中房集团这样的大企业，但今后依靠市场化并购将是主要的方向。国企的资金、土地-存货-销售回笼现金、开发流程资金、开发模式规范等这些压力集中起来将加快国企并购整合的节奏,加快国有房地产行业重新洗牌、并购重组和集中度提高的进程。

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